房主選擇低價(jià)出售或繼續(xù)出租

對(duì)于沒(méi)能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來(lái)說(shuō)，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的一個(gè)選擇。

張雪就選擇了繼續(xù)出租。她的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個(gè)月的租金是5500元，這比去年高了一點(diǎn)，“如果要帶注冊(cè)地址，還要再貴一些”。

盡管商住房出租的價(jià)格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層，差不多每平方米35000元，連稅費(fèi)算下來(lái)要支付差不多180萬(wàn)，每個(gè)月租金6500元，一年78000萬(wàn)，除去物業(yè)、取暖等各類費(fèi)用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，確實(shí)不合算�！�

不過(guò)，北青報(bào)記者在一些中介門(mén)店獲得的信息顯示，目前有不少客戶都用公司名義購(gòu)買了商住房�！艾F(xiàn)在注冊(cè)公司很容易，購(gòu)房也對(duì)公司沒(méi)限制，所以公司買房很方便”。

按照目前施行的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購(gòu)買價(jià)格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說(shuō)，如果一套商住房的總價(jià)為200萬(wàn)元，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。

不過(guò)也有中介提醒，按照目前的政策來(lái)說(shuō)，2017年6月之前的商住房，可以賣給公司，也可以賣給個(gè)人。但2017年6月之后的商住房，就只能賣給公司，不能賣給個(gè)人了，“這樣的話，交易的時(shí)候會(huì)比較麻煩，想買商住房還是二手房比較合適”。

專家解析

整體市場(chǎng)全面萎縮

數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去兩年，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽只有167.89億，而在調(diào)控前兩年，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億。與調(diào)控前相比，整體市場(chǎng)成交量全面萎縮，“從平均價(jià)格看，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過(guò)35%。”張大偉說(shuō)。

而在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新的交易風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)放大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自己都在擔(dān)心是否可以拋售，這實(shí)際上是把交易風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人購(gòu)房者身上�！皩�(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有時(shí)候?qū)幙刹毁I或者寧可讓房?jī)r(jià)漲，也不要隨便去接受一個(gè)未來(lái)轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為，隨著未來(lái)小戶型商住類產(chǎn)品庫(kù)存的逐漸減少，此類產(chǎn)品的稀缺性會(huì)逐漸體現(xiàn)。郭毅說(shuō)，未來(lái)的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主，注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越少，現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價(jià)格并不高，所以還是具有很好的投資價(jià)值。

而宋清輝則認(rèn)為，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交價(jià)持續(xù)下跌的情況屬于正常現(xiàn)象。

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